Warum die Transaktionsstruktur über Ihre Steuerlast entscheidet

Asset Deal oder Share Deal — diese Frage entscheidet beim Verkauf eines Renditeobjekts oder Immobilienportfolios oft über sechsstellige Beträge. Die Transaktionsstruktur bestimmt, wer Grunderwerbsteuer zahlt, ob der Veräußerungsgewinn einkommensteuer- oder körperschaftsteuerpflichtig ist und ob Gewerbesteuer anfällt. Wer hier ohne steuerliche Vorüberlegung verhandelt, verschenkt Verhandlungsmasse.

Dieser Artikel richtet sich an Bestandshalter, die ein Mehrfamilienhaus, ein Zinshaus oder ein ganzes Portfolio abgeben wollen — keine Grundlagen, sondern die Mechanismen, die den Kaufpreis netto am Ende in Ihrer Hand bestimmen.

Asset Deal: Direktverkauf der Immobilien

Beim Asset Deal überträgt der Verkäufer das Eigentum an den Grundstücken und Gebäuden unmittelbar an den Käufer. Das Wirtschaftsgut wechselt den Eigentümer, nicht die Gesellschaft, die es hält. In der Abwicklung ist das das unkompliziertere Konstrukt — notarielle Beurkundung, Grundbuchumschreibung, fertig. Steuerlich ist es für den Verkäufer häufig die teurere Variante.

Einkommensteuer und Veräußerungsgewinn im Privatvermögen

Hält der Verkäufer die Immobilie im Privatvermögen, greift § 23 EStG. Eine Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist ein privates Veräußerungsgeschäft und unterliegt der Einkommensteuer in voller Höhe. Nach Ablauf dieser Frist ist der Gewinn steuerfrei — eines der wenigen echten Steuerprivilegien für private Immobilieneigentümer im deutschen Steuerrecht.

Im Betriebsvermögen — also wenn der Eigentümer als Einzelunternehmer oder Mitunternehmer einer Personengesellschaft qualifiziert — gilt die Zehnjahresfrist nicht. Der Veräußerungsgewinn ist unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Erschwerend kommt hinzu, dass Abschreibungen der Vergangenheit den Buchwert abgesenkt haben: Wer über Jahre die Gebäudeabschreibung (AfA) genutzt hat, erzeugt bei einem Verkauf zum Marktwert eine entsprechend größere steuerpflichtige Differenz zwischen Buchwert und Erlös.

Grunderwerbsteuer: Wer zahlt sie beim Asset Deal?

Die Grunderwerbsteuer trägt beim Asset Deal der Käufer. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und bewegt sich in einer Spanne, die das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) den Ländern freistellt. Für den Verkäufer klingt das nach einem fremden Problem — ist es aber nicht vollständig. Ein Käufer, der Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten einkalkuliert, hat eine andere Zahlungsbereitschaft als einer, der diese Erwerbsnebenkosten spart. Die Transaktionsstruktur beeinflusst indirekt das Angebot, das Sie erhalten.

Drei-Objekt-Grenze und das Risiko des gewerblichen Grundstückshandels

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in die Verdachtssphäre des gewerblichen Grundstückshandels — unabhängig von der ursprünglichen Absicht. BFH und Finanzverwaltung haben die sogenannte Drei-Objekt-Grenze als Indizregel entwickelt: Bei mehr als drei Verkäufen im Betrachtungszeitraum wird eine Gesamtplanabsicht vermutet, die aus einer privaten Vermögensverwaltung einen Gewerbebetrieb macht.

Die steuerliche Konsequenz ist erheblich: Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG greift nicht mehr, der Gewinn unterliegt Einkommensteuer und — zusätzlich — Gewerbesteuer. Für Bestandshalter, die ein Portfolio mit mehreren Objekten in kurzer Zeit abgeben wollen, ist dieses Risiko real. Es muss vor dem ersten Kaufangebot mit einem Steuerberater analysiert werden, nicht im Nachgang.

Share Deal: Verkauf der Gesellschaftsanteile

Beim Share Deal überträgt der Verkäufer nicht die Immobilien selbst, sondern die Anteile an der Gesellschaft, die sie hält. Der Erwerber kauft eine GmbH, eine GmbH & Co. KG oder eine andere Gesellschaftsform — mit allen Assets, Verbindlichkeiten und der gesellschaftsrechtlichen Geschichte darin. Wirtschaftlich ist das Ergebnis das gleiche; steuerlich ist der Weg ein grundlegend anderer.

Voraussetzung: Die Immobilien müssen in einer Gesellschaft liegen

Ein Share Deal setzt voraus, dass der Verkäufer die Immobilien nicht im Privatvermögen hält, sondern in einer Gesellschaft. Wer ein Mehrfamilienhaus direkt als natürliche Person besitzt, kann keinen Share Deal strukturieren — es gibt schlicht keine Anteile zu verkaufen. Für Bestandshalter, die privat halten und einen Verkauf in einigen Jahren planen, ist das ein strategischer Hinweis: Eine rechtzeitige Einbringung in eine vermögensverwaltende GmbH kann die Transaktionsoptionen erweitern. Die steuerlichen Konsequenzen der Einbringung selbst sind dabei nicht zu ignorieren und müssen vorab vollständig durchgerechnet werden.

Steuerliche Vorteile für den Verkäufer

Verkauft eine GmbH ihre Immobilien im Wege eines Asset Deals, unterliegen die Gewinne der Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und in der Regel der Gewerbesteuer. Verkauft dagegen der Gesellschafter seine GmbH-Anteile, greift § 8b Absatz 2 KStG: Veräußerungsgewinne auf Anteile an Kapitalgesellschaften sind bei einer verkaufenden Kapitalgesellschaft zu 95 % steuerfrei. Der effektive Steuersatz auf den Anteilsgewinn liegt damit im einstelligen Prozentbereich — ein struktureller Unterschied, der in der Kalkulation auftauchen muss.

Für eine natürliche Person als Verkäufer gilt das Teileinkünfteverfahren nach § 3 Nr. 40 EStG: 40 % des Veräußerungsgewinns auf GmbH-Anteile sind steuerfrei, 60 % unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Das ist gegenüber einem vollständig steuerpflichtigen Asset-Deal-Gewinn vorteilhaft — aber es reicht nicht an die vollständige Steuerfreiheit nach § 23 EStG heran, die nach zehn Jahren Haltedauer im Privatvermögen gilt. Die steuerliche Hierarchie lautet: Privatvermögen nach zehn Jahren schlägt Share Deal schlägt Asset Deal aus dem Betriebsvermögen.

Grunderwerbsteuer beim Share Deal: Das Ende der RETT-Blocker

Lange war der Share Deal vor allem wegen der Grunderwerbsteuerersparnis strukturiert worden: Solange der Erwerber unter der damals geltenden 95 %-Schwelle blieb, fiel keine Grunderwerbsteuer an — das sogenannte RETT-Blocker-Modell. Der Gesetzgeber hat dieses Konstrukt mit dem Jahressteuergesetz 2020, in Kraft getreten 2021, geschlossen. Seither gilt nach dem reformierten GrEStG:

Die relevante Schwelle liegt bei 90 % der Anteile (herabgesetzt von 95 %).
Die Haltefrist für Altgesellschafter wurde auf 10 Jahre verlängert.
Überschreitet ein Erwerber innerhalb von zehn Jahren die 90 %-Grenze, fällt Grunderwerbsteuer auf den Gesamtwert der Immobilien an — rückwirkend auf die Gesamttransaktion.

Der Share Deal ist damit kein grunderwerbsteuerfreies Konstrukt mehr. Er kann trotzdem vorteilhafter sein als ein Asset Deal, wenn der entscheidende Faktor die ertragsteuerliche Behandlung des Veräußerungsgewinns ist — nicht die Erwerbsnebenkosten des Käufers. Diese Verschiebung in der Vorteilhaftigkeitsberechnung ist seit 2021 in vielen Transaktionsverhandlungen noch nicht vollständig angekommen.

Gewerbesteuer: Die unterschätzte Kostenposition

Wer die Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf nicht mitrechnet, rechnet unvollständig. Sie fällt nicht immer an — aber wenn, dann substanziell genug, um ein Kaufpreismodell zu kippen.

Erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG

Vermögensverwaltende Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen: Erträge aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes werden für Gewerbesteuerzwecke herausgekürzt. Das macht eine sauber strukturierte Immobilien-GmbH im laufenden Betrieb faktisch gewerbesteuerfrei.

Die Fußangel liegt im Detail: Eine einzige gewerbliche Nebenleistung — Solarstrom an Dritte, Betriebskostenabrechnung für fremde Eigentümer, ein einzelner gewerblicher Mietvertrag mit wesentlichen Betriebsvorrichtungen — kann die gesamte Kürzung für das betreffende Jahr infizieren. Für gemischte Portfolios mit gewerblichen Flächen ist das ein Punkt, der vor Verhandlungsbeginn geprüft werden sollte.

Wann Gewerbesteuer beim Verkauf konkret anfällt

Beim Asset Deal aus einem gewerblichen Betriebsvermögen oder bei einem gewerblichen Grundstückshändler ist der Veräußerungsgewinn gewerbesteuerpflichtig. Der Gewerbesteuerhebesatz variiert je nach Gemeinde erheblich — in Ballungszentren liegt er regelmäßig über 400 %, was die Gesamtsteuerbelastung auf einen Veräußerungsgewinn im Gewerbebetrieb auf über 30 % treiben kann. Das ist eine Position, die in jedem Netto-Kaufpreismodell auftauchen muss, bevor ein Angebot akzeptiert oder abgelehnt wird.

Due Diligence: Was der Käufer beim Share Deal tiefer prüft

Der Share Deal ist für den Käufer eine aufwändigere Transaktion. Er erwirbt nicht nur die Immobilien — er erwirbt die Gesellschaft mit ihrer gesamten steuerlichen und gesellschaftsrechtlichen Vergangenheit. Die Due Diligence ist deshalb breiter und tiefer als beim Asset Deal. Das betrifft typischerweise:

Steuerhistorie: Offene Betriebsprüfungen, Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuerbescheide der Vorjahre, etwaige Haftungsrisiken aus Lohnsteuer oder Umsatzsteuer
Verbindlichkeiten und Sicherheiten: Bankdarlehen mit Zinsbindung und Vorfälligkeitsentschädigungen, Gesellschafterdarlehen mit oder ohne Rangrücktritt, nachrangige Grundschulden
Gesellschaftsrechtliche Dokumentation: Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterbeschlüsse, frühere Anteilsübertragungen, etwaige Vinkulierungsklauseln
Haftungsrisiken aus dem Bestand: Altlasten im technischen Sinn, ausstehende Instandhaltungsrücklagen, offene Mietstreitigkeiten, ungeklärte Mieterausbauten

Als Verkäufer haben Sie direkten Einfluss darauf, wie aufwändig — und damit wie teuer im Risikoabschlag — diese Prüfung ausfällt. Eine saubere Buchhaltung, aktuelle Jahresabschlüsse, eine vollständige Mietaufstellung mit Nettokaltmieten, Laufzeiten und Sonderkündigungsrechten sowie eine lückenlose Grundbuchsituation reduzieren den Prüfungsaufwand des Käufers. Wer seinen Datenraum selbst strukturiert und vollständig befüllt, verhandelt aus einer anderen Position als wer auf Nachfragen reagiert.

Praxisüberlegung: Wann welche Struktur dominiert

Es gibt keine universell richtige Antwort, aber es gibt erkennbare Muster, die die Entscheidung strukturieren:

Privatvermögen, Haltedauer über zehn Jahre: Der Asset Deal mit steuerfreiem Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG ist kaum zu überbieten. Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer — das ist eingepreist und verhandelt. Wer in dieser Konstellation einen Share Deal anstrebt, braucht einen triftigen Grund.
GmbH-Struktur, Verkäufer ist Kapitalgesellschaft: Der Share Deal mit § 8b KStG (95 % des Gewinns steuerfrei) ist in fast allen Szenarien vorzuziehen, sofern der Käufer die Gesellschaft übernehmen will und die Due-Diligence-Risiken beherrschbar sind.
GmbH-Struktur, Verkäufer ist natürliche Person: Das Teileinkünfteverfahren ist gegenüber einem vollständig steuerpflichtigen Asset-Deal-Gewinn vorteilhaft — reicht aber nicht an die vollständige Steuerfreiheit nach § 23 EStG heran.
Portfolio-Abverkauf, Gefahr der Drei-Objekt-Grenze: Der Share Deal schützt nicht automatisch — aber Anteilsverkäufe zählen nach der BFH-Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze nicht als Immobilienveräußerungen. Das ändert das steuerliche Bild für Bestandshalter, die mehrere Objekte nacheinander abgeben.

Wer als Käufer den Share Deal bevorzugt, wird die Ersparnis auf der Grunderwerbsteuerseite in seiner Preiskalkulation einrechnen. Die Verhandlung über die Transaktionsstruktur ist immer auch eine Verhandlung über die Aufteilung des Steuervorteils — ein Punkt, den viele Verkäufer erst im Nachhinein erkennen.

Der ehrliche Hinweis: Direktankauf, Bieterverfahren und die Strukturfrage

Ein Direktankauf durch einen professionellen Investor ist schnell und sicher: kein langer Vermarktungsprozess, keine Platzierungsrisiken, ein klarer Zeitplan. Der erzielbare Preis liegt dabei in der Regel unter dem, was ein offenes Bieterverfahren im richtigen Marktumfeld erzielen würde. Das ist kein Vorwurf — Liquidität und Planbarkeit haben einen Wert, und für viele Eigentümer überwiegt dieser Wert die potenzielle Preisdifferenz.

Was die Strukturfrage betrifft: Die Wahl zwischen Asset Deal und Share Deal beeinflusst, was netto in der Hand bleibt — und das kann einen Unterschied machen, der eine längere Vermarktungsphase wirtschaftlich übertrifft. Deshalb gehört die bevorzugte Transaktionsstruktur in jedes erste Gespräch mit einem potenziellen Käufer, nicht erst in die Vertragsverhandlung.

Die steuerlichen und rechtlichen Einschätzungen in diesem Artikel sind allgemeine Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung. Die konkrete Steuerbelastung hängt von Haltedauer, Gesellschaftsstruktur, persönlichem Steuersatz, Bundesland und Einzelfallumständen ab — die Kombination ist selten ein Lehrbuchfall.

Nächster Schritt

Die LVG SuedInvest GmbH kauft Renditeobjekte und Portfolios an. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, sprechen wir gern über Ihre Situation — offen, ohne Druck, mit dem richtigen Verständnis für die steuerlichen Rahmenbedingungen einer Transaktion. Nehmen Sie Kontakt auf oder lesen Sie weitere Beiträge in unserem Beitragskatalog.

Steuern Recht

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